Zakup mieszkania na osiedlu, które buduje deweloper to bardzo częsta droga do własnych czterech kątów. Wybrałeś już lokalizację? Masz na oku wymarzone osiedle i kolejnym krokiem jest podpisanie umowy deweloperskiej? Sprawdź, co musisz wiedzieć, by podpisać korzystną umowę. Poznaj najważniejsze zagadnienia i nie działaj po omacku!
Podczas zakupu mieszkania u dewelopera warto być ostrożnym. Sprawdzenie firmy deweloperskiej czy przestudiowanie pod kątem prawnym podpisywanej umowy to niemalże oczywiste kroki na drodze do finalizacji transakcji. Co zawiera umowa deweloperska? Na co zwrócić uwagę przed jej podpisaniem?
Co to jest umowa deweloperska?
Na początku warto skupić się na samym pojęciu umowy deweloperskiej. To swego rodzaju kontrakt, zawierany pomiędzy inwestorem, czyli deweloperem, a osobą, która zamierza kupić mieszkanie bądź dom na rynku pierwotnym. Jest także dokumentem, na podstawie którego deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę prawa własności mieszkania, domu czy też użytkowania wieczystego. Z kolei Ty jako nabywca, zobowiązujesz się poprzez podpisanie umowy do zapłacenia za nabywaną nieruchomość. Mówiąc prościej, deweloper zobowiązuje się sprzedaży wybudowanej nieruchomości, a Ty do zapłaty za nią.
Warto wiedzieć, że przed podpisaniem umowy deweloperskiej masz możliwość zawarcia umowy przedwstępnej. Ma to miejsce zazwyczaj w sytuacjach, kiedy kupujący dane mieszkanie oczekuje na kredyt hipoteczny. Dzięki umowie przedwstępnej ma gwarancję, że właściwa umowa deweloperska zostanie podpisana w przyszłości. Może mieć postać zwykłej umowy cywilnoprawnej bądź aktu notarialnego, co dla kupującego jest bezpieczniejszą opcją. Chcesz wziąć kredyt hipoteczny i podpisać umowę przedwstępną? Pamiętaj, że nasza kancelaria finansowa jest do Twojej dyspozycji, jeśli chodzi o fachowe doradztwo i wybór najlepszej opcji.
To warto zrobić przed podpisaniem umowy
Decyzja o wyborze i zakupie mieszkania z rynku pierwotnego jest decyzją, jakiej nie podejmuje się pochopnie. By była opłacalna i owocna, wymaga wielu wcześniejszych kroków i mniejszych decyzji. Co warto zrobić, zanim popiszesz umowę deweloperską?
Sprawdź ją pod kątem prawnym – zanim podpiszesz umowę deweloperską, masz możliwość jej dokładnego sprawdzenia, także pod kątem prawnym. Jeśli nie masz specjalistycznej wiedzy, warto tutaj polegać na prawnikach. Nasi doradcy finansowi również z chęcią pomogą Ci na tym etapie, sprawdzając zagadnienia poruszone w umowie. Analiza prawna to dodatkowe koszty. Uwierz jednak, że warto poświęcić te kilkaset złotych i podpisać dobrą, korzystną dla Ciebie jako kupującego umowę!
Negocjuj – wiele osób zapomina bądź nie zdaje sobie sprawy z tego, że umowę deweloperską można negocjować. Jeśli większość mieszkań w danym budynku jest już sprzedanych, masz większe szanse uzyskania korzystniejszej ceny. W każdym przypadku warto negocjować warunki umowy. Pamiętaj jednak, by rozpocząć je po merytorycznych rozmowach, ale przed podpisaniem dokumentów u notariusza. Cena to nie jedyna część umowy, jaką możesz negocjować. W grę wchodzi tu także m.in. termin i sposób płatności, warunki i termin odbioru czy kary umowne i koszty zmian lokatorskich.
Treść umowy deweloperskiej – na co zwrócić uwagę?
Harmonogram płatności – warto sprawdzić, czy od początku budowy deweloper nie zamierza finansować inwestycji z pieniędzy otrzymanych od kupujących. Jeśli dodatkowo jest jedynym finansującym, przyszłemu lokatorowi powinna zaświecić się czerwona lampka,
Forma zabezpieczenia pieniędzy kupującego – są tutaj dwie opcje: rachunek powierniczy otwarty i zamknięty. Ten drugi jest dla Ciebie jako kupującego o wiele bardziej korzystny, ponieważ zgromadzone na nim środki, w razie upadłości dewelopera, będą podlegać specjalnej ochronie,
Klauzule waloryzacyjne – mowa tutaj o zapisach, na podstawie których deweloper będzie mieć prawo do zmiany ostatecznych cen danej nieruchomości,
Koszty utrzymania mieszkania po jego wydaniu – chodzi tutaj o opłaty takie jak media, administrowanie budynkiem czy kwestię podatku od nieruchomości. Koniecznie dograj to przed podpisaniem umowy, by nie podjąć niekorzystnej decyzji,
Terminy odbioru i wydania mieszkania oraz terminy zawarcia umowy przyrzeczonej – to szczegóły, na której również warto rzucić okiem. Dzięki temu dowiesz się, kiedy będziesz mógł sprawdzić prawidłowość wykonania mieszkania bądź odebrać klucze do własnych czterech kątów,
Kwestia odstąpienia od umowy w przypadku nieotrzymania kredytu hipotecznego – to bardzo ważne dla osób, które czekają na decyzję banku dotyczącą finansowania. Zabezpiecz się w razie otrzymania decyzji odmownej, by nie stracić wpłaconych pieniędzy,
To tylko niektóre z zapisów umowy deweloperskiej, na jakie warto zwrócić uwagę przed jej podpisaniem. Pamiętaj, że nasi doradcy kredytowi służą Ci pomocą. Z chęcią przeprowadzą Cię zarówno przez proces pozyskania finansowania, jak i proces podpisywania umowy kredytowej.
Podpisanie umowy deweloperskiej – ile to kosztuje?
Kolejnym pytaniem, jakie nasuwa się podczas procesu zakupu, są koszty podpisania umowy deweloperskiej. Dokument ten musi być popisany w formie aktu notarialnego w obecności notariusza. Koszty to wynagrodzenie dla notariusza, koszt sporządzenia aktu notarialnego oraz koszty sądowe, naliczane w postępowaniu wieczystoksięgowym. Oczywiste jest, że ceny będą się różnić w zależności od miasta czy kancelarii notarialnej, jaką wybierzesz.
Umowa deweloperska – jak ją rozwiązać?
Na koniec warto skupić się na możliwości rozwiązania podpisanej już umowy deweloperskiej. Musisz wiedzieć, że owszem, istnieje taka opcja. Obydwie strony mają na to 30 dni od daty podpisania, co określa dokładnie rozdział 7 Ustawy Deweloperskiej, o ile zostaną spełnione poniższe warunki:
- w umowie brakuje zapisów, jakie przewiduje Ustawa Deweloperska,
- informacje zawarte w umowie są rozbieżne z tymi zawartymi w prospekcie informacyjnym, dołączanym do umowy,
- prospekt informacyjny nie zawiera istotnych danych określonych w Ustawie,
- prospekt nie został w ogóle dostarczony przez dewelopera,
Jak widzisz, podpisanie umowy deweloperskiej warto poprzedzić dokładną analizą pod kątem prawnym. Konieczne jest zweryfikowanie najważniejszych zapisów oraz świadomość kroków, jakie możesz podjąć na danym etapie. Spraw, by zakup nieruchomości na rynku pierwotnym było jedną z najlepszych decyzji w Twoim życiu!